上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10城二手房市場報告》顯示，10月份10城二手房成交量為3.9萬套，環(huán)比繼續(xù)下降25%，而且連續(xù)下降5個月。

易居研究院分析認(rèn)為，二手房成交量后續(xù)將有繼續(xù)低位震蕩的可能。隨著大部分城市二手房成交量的持續(xù)萎縮，預(yù)計年底之前二手房成交量繼續(xù)保持降溫態(tài)勢。

10月成交量繼續(xù)環(huán)比下降

報告顯示，10月份易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交量為3.9萬套，環(huán)比下降25%，同比下降9%。觀察10城二手房成交情況，近4個月成交量呈現(xiàn)持續(xù)低迷態(tài)勢, 在剔除春節(jié)假期二手房成交量異動月份的情況下，成交量創(chuàng)48個月新低。

在易居研究院分析看來，10月份國慶長假因素導(dǎo)致的二手房看房量減少，或是影響10月份二手房成交量大幅下降的原因之一。而在中央提出對于房地產(chǎn)市場堅決遏制上漲，以及棚改房安置方式調(diào)整的影響下，房企融資渠道被限制，使得各地土地市場流拍或者底價成交現(xiàn)象明顯。在持續(xù)性的政策打壓和信貸政策限制下，購房者入市的積極性不斷減弱，也是影響部分城市二手房成交量大幅下降的原因。

雖然在10月31日中央政治局會議中未提出對房地產(chǎn)市場更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但不能表明中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控將出現(xiàn)放松，預(yù)計未來一段時間仍以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主，而在沒有調(diào)控政策放松的情況下，房地產(chǎn)市場將很難出現(xiàn)全面改觀。

從累計數(shù)據(jù)來看，今年1-10月份10個城市二手房成交量為56.8萬套，相比去年同期水平下降了12%。觀察歷史數(shù)據(jù)，即年初累計成交套數(shù)同比已經(jīng)連降25個月，已遠(yuǎn)超上一輪低迷期16個月的連續(xù)下降，表明本次房地產(chǎn)調(diào)控力度遠(yuǎn)超以往歷次。

后市來看，易居研究院認(rèn)為，隨著中央對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控不動搖、以及房地產(chǎn)信貸收緊的大環(huán)境下，預(yù)計四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢。

成交量能：蘇州最強(qiáng) 杭州最弱

報告顯示，10月份10城二手房成交量能度排行中，最強(qiáng)的城市是蘇州，量能度為47%。其他9座城市量能度皆為負(fù)值，其中最弱的城市是杭州，其次是成都，量能度分別為-33%和-22%。

從具體城市排行來看，10個典型城市中蘇州二手房成交量能表現(xiàn)最強(qiáng)。其中以蘇州園區(qū)和吳中區(qū)二手房成交最為活躍。蘇州本輪行情啟動較早，在2016年“930政策”之后成交量出現(xiàn)明顯萎縮。但今年蘇州二手房市場低迷狀態(tài)有所改善，成交量出現(xiàn)反彈。易居研究院分析認(rèn)為，由于近來蘇州高性價比新房供應(yīng)不足，使得部分剛需購房者分流到二手房市場，但在全國其他城市二手房成交量低迷的大環(huán)境影響下，預(yù)計未來蘇州二手房成交量將大概率出現(xiàn)回落。

此外，10月份杭州二手房成交量環(huán)比下降42%，已經(jīng)連續(xù)5個月成交量環(huán)比下降。杭州作為浙江省省會，也是過去一年中房價迅速上漲的熱點城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的變化可以作為當(dāng)前部分城市二手房交易市場的晴雨表。隨著國家政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，以及銀行信貸緊縮的影響，加之杭州新房和二手房價格依然存在“價格倒掛”情況，預(yù)計未來杭州二手房成交量可能仍然會延續(xù)震蕩調(diào)整態(tài)勢。

預(yù)計年底之前繼續(xù)保持降溫態(tài)勢

從10城二手房成交量價關(guān)系來看，觀察歷史上這兩條曲線走勢可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào)整。例如，在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，隨后增幅開始收窄，進(jìn)而下跌。受成交量曲線影響，成交價格曲線也有表現(xiàn)，在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，其走勢滯后于成交量曲線。

近期數(shù)據(jù)也有類似的效應(yīng)，即二手房成交量的跌幅在收窄，其價格曲線也略有反彈。隨著中央房地產(chǎn)調(diào)控政策以及銀行信貸政策的持續(xù)影響下，易居研究院預(yù)計部分城市二手房成交量仍將出現(xiàn)持續(xù)低迷盤整態(tài)勢，而二手房價格在成交量低迷的影響下將會呈現(xiàn)盤整下行走勢，且二手房價格指數(shù)同比增幅也將有可能下探到0軸以下負(fù)區(qū)間運行。

報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí)筆人：王瑾釗