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租房 共有產(chǎn)權(quán)房 商辦房 該選哪個?

來源:北青網(wǎng)    2018-04-19     購房攻略 小程序上看 收藏文章

180萬元放在樓市里能做什么?如果是在行情火爆的2016年里,180萬元只是房山區(qū)某新盤項(xiàng)目的首付款。但得益于此番的調(diào)控,多種途徑的新增供應(yīng),讓180萬元可以擁有更多的選擇。

上周,萬科發(fā)布旗下高端租賃住房翡翠系列,月租金1.5萬元起,連租10年不漲租金,180萬元可以租到別墅性質(zhì)的低密度住宅10年期。同時(shí),上周昌平共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開盤選房,1.8萬元/平方米的價(jià)格,不到180萬就可以買到一套屬于自己的共有產(chǎn)權(quán)房。除此之外,商辦房也重回市場,北五環(huán)某品牌開發(fā)商的商辦房推出銷售,4.2米高的LOFT,總價(jià)在150萬-180萬元之間,可住可租。

很顯然,在180萬元的價(jià)格區(qū)間里,可以選擇“貴”著租房,也可以選擇“便宜”買房,甚至還可以選擇可住可租的商辦房。選擇一多,反而猶豫了,該選什么樣的房子適合自己呢?《廣廈時(shí)代》借此對上周的熱點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了探訪。

租房的選擇

1.5萬元月租金帶來的租房焦慮

上周最惹人注目的恐怕非萬科翡翠書院莫屬,這個位于西北五環(huán)外,海淀區(qū)西二旗西北方向8公里的項(xiàng)目,是開發(fā)商2016年拍下的自持用地。不能銷售,只能出租。90平方米精裝小三居和180平方米大四居,單月租金1.5萬至2.2萬元/套,租金一次性付清,10年180萬元起。

消息一出,市場就炸開了鍋,要知道1.5萬元起的租金在五環(huán)外的位置,除了個別像如園、西山壹號院這樣的高檔豪宅外,是絕無僅有的,而且還需要一次性付清。僅租金就相當(dāng)于買房每個月要還的月供了。于是焦慮的情緒開始蔓延,繼買不起房后又是租不起了。

什么樣的房子月租金要每個月1.5萬元

上周末引發(fā)巨大爭議的翡翠書院,其實(shí)是萬科在2016年獲得的100%自持住宅地塊,位于海淀區(qū)西二旗向北8公里左右。為何這里開發(fā)的新房能租到這樣高的價(jià)格呢?北京青年報(bào)記者特此來到了項(xiàng)目體驗(yàn)中心。

北青報(bào)記者在項(xiàng)目的體驗(yàn)中心了解到,翡翠書院全部是租賃住宅,只租不售。戶型主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅,全部為精裝修交房。

根據(jù)置業(yè)顧問提供的戶型圖顯示,90平方米的三居室,采用了傳統(tǒng)的布局設(shè)計(jì),客廳與主臥室朝南向,兩個次臥室朝北,預(yù)計(jì)租金價(jià)格為1.5萬元/月起。而180平方米的疊拼別墅,則分為上、中、下疊,上疊和下疊都有額外的贈送,全部都是精裝交付,其中最便宜的中疊價(jià)格預(yù)計(jì)是在2.2萬元/月,上、下疊的租金價(jià)格甚至可能高達(dá)3萬元/月。

對于租金問題,負(fù)責(zé)介紹的項(xiàng)目工作人員表示,租金價(jià)格現(xiàn)在來看確實(shí)高于周邊的平均水平,但主要是因?yàn)轸浯湎凳侨f科的高端系列,無論是裝修豪華度、居住體驗(yàn),還是未來萬科物業(yè)的服務(wù),都是豪宅水準(zhǔn)的,因此租金價(jià)格會比周邊高。另外,項(xiàng)目整體的容積率在1.7-2.0之間,幾乎是別墅項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn),較低的整體密度帶來了更多的舒適型。翡翠書院又被萬科稱作翡翠的升級版——翡翠2.0,比之前的翡翠產(chǎn)品在品質(zhì)也會有一些提升。據(jù)介紹,除了全部采用別墅級精裝修的標(biāo)準(zhǔn)交房,翡翠書院還配備了智能家居,如中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)和全屋凈水系統(tǒng)等硬件設(shè)施。

除此之外,北青報(bào)記者了解到,翡翠書院之所以租金定價(jià)較高,除了宣傳的高品質(zhì)以外,地價(jià)成本才是最主要的原因。北京市國土局網(wǎng)站顯示,翡翠書院其實(shí)是萬科在2016年年底通過招拍掛獲得的住宅用地,萬科先是以50億元奪得了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地,隨后又與住總組成聯(lián)合體以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地,這兩塊相鄰的地塊均是100%自持,因此就被開發(fā)成了現(xiàn)在的翡翠書院。按照出讓要求,只能出租不能出售,開發(fā)商當(dāng)時(shí)的拿地成本高達(dá)109億元。

誰會花買房的錢租房?

之所以萬科的自持租賃房引發(fā)極大關(guān)注,主要就是一種觀點(diǎn)認(rèn)為,10年租金的價(jià)格180萬元起,已經(jīng)足夠買房支付首付了,每月的租金甚至與買房的月供相差無幾了。

那么,誰會來租這樣高租金的房子呢?

實(shí)際上,在北青報(bào)記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),翡翠書院體驗(yàn)中心的訪客量并不少,仍有不少需求者前來咨詢。

一位在體驗(yàn)中心咨詢的王先生就是一位希望享受別墅生活的人。他告訴北青報(bào)記者,他名下已經(jīng)有了兩套房子,一個位于北二環(huán),一個位于北四環(huán),平時(shí)二環(huán)邊的房子出租,每個月能租1萬元左右,自己目前住在北四環(huán)。之所以來萬科看房,主要是因?yàn)楹⒆右呀?jīng)送到國外上學(xué),自己想在晚年享受一下別墅生活,但又不舍得賣掉城里的兩套房子,所以沒有購房資格。于是想通過租房來實(shí)現(xiàn)改善生活的目的。王先生算了一筆賬,自己的兩套房子如果都出租,即便不漲租金,每個月也有2萬元以上的穩(wěn)定收入。而萬科的一套疊墅租金也在2萬元左右??紤]到一次付清的話10年不漲租金,很可能通過出租自己的房屋就能改善生活,甚至還有盈余。

對于這樣的例子,地產(chǎn)營銷專家韓樂表示,房屋租賃市場的需求是多樣的,有中低端需求,也有高端需求。萬科長租公寓有經(jīng)濟(jì)適用的泊寓,也有家庭型高端產(chǎn)品翡翠書院。其實(shí),泊寓才是萬科長租公寓的主流產(chǎn)品,目前已有14.5萬間。而翡翠書院定位高端產(chǎn)品,數(shù)量少,滿足少部分人群需求。所以,不能因?yàn)轸浯鋾簝r(jià)格高,就簡單地認(rèn)為租房不如買房。

另外,也有業(yè)內(nèi)人士表示,翡翠書院的租戶群體,并不是花2000元租一個臥室的群體。首先,價(jià)格的跨度太大,2000元和2萬元基本上沒有任何的可比性,無論品質(zhì)能說得多么的天花亂墜,一般的租客也很難買賬。所以項(xiàng)目針對的群體應(yīng)該是有一定的收入保證,加上對于品質(zhì)有著額外的追求、有改善需求的人。

不僅如此,翡翠書院體驗(yàn)中心的置業(yè)顧問也表示,這10年的租金有可能接受分期,而且貸款利率可能會下行,甚至比買房要低一些。因?yàn)榫唧w細(xì)則還未公布,所以暫時(shí)不確定,但對于有著別墅夢的人來說,翡翠書院可能是一個圓夢的機(jī)會,畢竟可以花比較少的價(jià)格,來享受優(yōu)質(zhì)的住房體驗(yàn)。

少數(shù)派 自持租賃房只有四塊地

高成本必然帶來了高租金,翡翠書院的租金水平雖然要高于當(dāng)前市場的平均值,但必須注意的是,它仍是少數(shù)派的代表,并沒有普遍性。實(shí)際上,從2016年首次出讓至今,北京市的全自持租賃地塊僅有4宗,并且全部是2016年年底土地市場瘋狂時(shí)出讓的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為,這類型100%自持的地塊,不代表未來,也不代表過去,北京歷史上只有4宗地,是特定歷史情況下出現(xiàn)的特定歷史事物,是試驗(yàn)品。以后也很難再有通過招拍掛的高價(jià)獲得100%自持住宅用地了。

張大偉表示,之所以當(dāng)時(shí)會出現(xiàn)這種自持用地,主要是因?yàn)?016年土地市場瘋狂,開發(fā)商非理性的搶地現(xiàn)象嚴(yán)重,出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。政府想抑制地價(jià)出臺了各種限制政策,100%自持就是其中之一。由于當(dāng)時(shí)沒有先例可尋,開發(fā)商在最初獲得自持用地時(shí),仍是想打出售擦邊球變相出售的。

以萬科為例,在2017年年初的企業(yè)年會上,萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域負(fù)責(zé)人劉肖曾頗為神秘地向媒體透露,萬科獲得的自持用地將通過眾籌的方式進(jìn)行開發(fā)。雖然劉肖在當(dāng)時(shí)并未透露如何眾籌。但隨后,萬科與小米等企業(yè)聯(lián)合眾籌建房的消息就不脛而走。通過合作企業(yè)的員工眾籌,以30年、50年甚至70年的方式出租或者說變相賣給合作企業(yè)的員工,成了當(dāng)時(shí)被認(rèn)為可行的做法。但好景不長,很快監(jiān)管機(jī)構(gòu)出手,叫停了這種變相出售的擦邊球方式。于是,企業(yè)自持出租,租約最長不超過10年就成了唯一的出路。

根據(jù)北京市國土局的資料顯示,除了萬科的兩塊地以外,北京還有大興區(qū)黃村21號地和海淀區(qū)永豐20號地塊采用了企業(yè)100%自持的出讓方式,拿地時(shí)間也都是在2016年年底至2017年年初。隨后這類100%租賃的住宅用地在北京招拍掛市場就不見了蹤影。

實(shí)際是對租金上漲預(yù)期的焦慮

翡翠書院之所以引起市場的關(guān)注,背后深層次的原因?qū)嶋H上是人們對于房租將上漲的焦慮。很多人擔(dān)心翡翠書院的高租金未來或?qū)拥氖呛5碚瑓^(qū)域整個租賃市場租金的上漲,距離這個項(xiàng)目幾公里、十幾公里以外的中關(guān)村、西二旗區(qū)域租金可能都會聞風(fēng)跟進(jìn)。如此一來,連鎖效應(yīng)影響的可能就是整個北京城各區(qū)域的租金上漲。

數(shù)據(jù)顯示,北京的房租確實(shí)出現(xiàn)了不同幅度的上漲。4月13日,北京市統(tǒng)計(jì)局公布2018年3月北京市居民消費(fèi)價(jià)格變動情況,其中租賃房房租環(huán)比2月上漲2%,同比上浮3.2%。一季度,北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。

具體到市場中,不少出租房源都有了200-1000元左右的租金漲幅。張大偉就表示,租金的確在被資本推動上漲。像銀行提供的租賃貸款業(yè)務(wù),很容易成為開發(fā)商或者租賃公司套貸的工具,如果擴(kuò)大到個人租賃房源也有可能成為個人套貸工具,所以目前看,存房這一業(yè)務(wù)依然以試點(diǎn)為主。在租賃市場中,開發(fā)商、中介公司甚至互聯(lián)網(wǎng)公司,越來越多的資本進(jìn)入租賃市場,把中低端租賃房源升級成為中高端,這種情況下,對于租賃市場來說,已經(jīng)失去了梯級消費(fèi),的確在被推動上漲。

不過,張大偉也認(rèn)為,從發(fā)展租賃角度看,現(xiàn)在租售比還是太低了,租金還存在上漲的空間。但他同時(shí)認(rèn)為,對于剛需來說,買房仍是最佳途徑,像萬科這樣高租金的房子只能滿足少部分人的需求。

投資的選擇

商辦房能買了嗎?

與180萬選擇租房不同,時(shí)隔一年之后,商辦房開始重新回到人們的視線,部分開發(fā)商開始推出自身的商辦產(chǎn)品存貨,4.2米高的LOFT產(chǎn)品,單價(jià)3.8萬元/平方米,總價(jià)150萬-180萬元。與開發(fā)商合作的中介經(jīng)紀(jì)人們,也開始在朋友圈里刷屏式的推銷。

商辦房重出江湖 成交已下跌近9成

“北清路朱辛莊地鐵站下車即是,大品牌開發(fā)商,可自住可出租、16分鐘坐地鐵到達(dá)鳥巢,高投資回報(bào)?!边@些誘惑性的字眼最近被某大型中介的經(jīng)紀(jì)人頻頻刷屏。

北青報(bào)記者探訪得知,中介口中的這個可自住可出租的項(xiàng)目,是位于昌平區(qū)某商辦產(chǎn)品項(xiàng)目,產(chǎn)品為毛坯交付的小型商辦,主推的戶型為40平方米、50平方米兩種戶型。

面對北青報(bào)記者的詢問,中介經(jīng)紀(jì)人表示,該項(xiàng)目上周推了66套房,全部售罄了,每通過中介經(jīng)紀(jì)人帶過去并成交的,都可能獲得5%左右的提成。

但實(shí)際上,數(shù)據(jù)則顯示,商辦市場的成交并不像中介們描繪的那么美好。曾經(jīng)火熱的商辦項(xiàng)目自從去年“3·26”限購政策出臺后,商住房限購政策出臺已經(jīng)滿一周年了,曾經(jīng),因?yàn)樾粜汀⒌涂們r(jià),一度成為剛需一族爭相追逐的商住房,隨著限購政策的一紙令下,火熱的商住房市場迅速進(jìn)入“嚴(yán)冬”。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,整個商住的交易情況,相對于市場好的時(shí)候下降的幅度非常大,接近90%,現(xiàn)在也就剩過去市場總量高峰時(shí)期的10%左右。價(jià)格方面是明顯的下滑,相對于市場高峰的時(shí)候下降了30%左右。

商辦新房需要以公司名義購買

成交始終上不去最主要的原因,就是政策對于商辦項(xiàng)目的嚴(yán)格限制。據(jù)朱辛莊商辦項(xiàng)目的銷售人員介紹,現(xiàn)在購買只能以公司的名義買,但真正用作公司用途的買家并不多,大部分人都是注冊一個公司,然后買來自己住或者出租的。

據(jù)北青報(bào)記者了解,去年商辦調(diào)控以后,在建和在售的項(xiàng)目不得向個人出售,只允許公司或社會組織購買,嚴(yán)格限制了銷售對象,以此來強(qiáng)化商辦項(xiàng)目的辦公屬性。

但在實(shí)際交易中,商辦新房因?yàn)榕R近地鐵,小戶型、總價(jià)低等因素,仍舊是以個人買家居多。

對于注冊公司買房的人來說,即便拿出180萬的資金現(xiàn)金,但后期可能面臨更多的問題。業(yè)內(nèi)人士透露,“因?yàn)樯套》坑米怨镜拿x去買,某種程度上執(zhí)行的是公司經(jīng)營性的用房那一套,包括稅費(fèi)等,這個區(qū)別還是比較大的,所以購房成本會提升。”

二手房商辦租金回報(bào)較高 流通困難

除了新房商辦以外,一些二手房商辦產(chǎn)品也因?yàn)樽饨鸬纳蠞q,提高了回報(bào)率。以房山區(qū)地鐵沿線的長陽天地為例,一套40平方米的一居室租金達(dá)到了3000元/月,100平方米的三居室租金則達(dá)到了6000元/月。甚至高于周邊住宅項(xiàng)目長陽半島的租金回報(bào)。

對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,和新房相比,商住房二手房是可以個人購買的,但購買仍然要符合北京的購房條件,并且占據(jù)一個買房名額。記者走訪了幾家二手房中介門店,據(jù)銷售講,情況跟新房一樣,市場同樣“冷”字當(dāng)頭。

“二手商住房的交易,因?yàn)橐紓€人購房名額,所以個人在買商住的時(shí)候要非常謹(jǐn)慎。二手商住房整個成交量下降是非??斓模瑐€別好的地區(qū)跟當(dāng)初比,也就只有20%、30%,差的地區(qū)甚至當(dāng)初的10%都沒有?!睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然都是180萬元,雖然商辦產(chǎn)品的出租回報(bào)較高,但在政策不會放寬的前提下,商辦產(chǎn)品很難找到接盤人,流通性不佳,不能貸款等問題,導(dǎo)致商辦并不適合自住需求的剛需或改善購房人。

自住的選擇

共有產(chǎn)權(quán)房成新房成交主力

上周除了萬科的翡翠公園和商辦房以外,共有產(chǎn)權(quán)房也加大了供應(yīng)。位于北京昌平區(qū)的綠海家園項(xiàng)目開始了選房??傆?jì)1677 套房源,提供801套 51-70平方米的一居,872套 77-87 平方米的二居,共4套約88-90 平方米的三居。其中665套面向東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無房家庭,毛坯交房,政府產(chǎn)權(quán)占比50%,銷售均價(jià) 18000元/平方米。照此算來,一套共有產(chǎn)權(quán)房的總價(jià)也在180萬以內(nèi),那么是選擇“貴”著租還是“便宜”買呢?

共有產(chǎn)權(quán)房在新房成交中占比增加

在上周綠海家園的選房現(xiàn)場,針對東西城戶籍無房戶的選房其實(shí)并不理想,但也在意料之中。據(jù)北青報(bào)記者了解,雖然總價(jià)不到180萬元,但推出的665套房子,經(jīng)過了一天的選房,仍有161套未被選中。而排號家庭卻超過了3300戶。

之所以出現(xiàn)這樣的情況,主要因?yàn)榫G海家園位置較遠(yuǎn),暫時(shí)沒有地鐵開通,對于東西城老住戶來說,接受程度并不高。4月16日,昌平區(qū)住建委貼出公告,對剩余的161套房源,將在4月27日,舉行二次集中選房。

共有產(chǎn)權(quán)房推出以來,雖然遭遇了棄選率高的質(zhì)疑,但在數(shù)據(jù)上看,仍成為了北京新房的成交主力。我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)顯示,2月中上旬的1057套網(wǎng)簽里568套為共有產(chǎn)權(quán)房,82套為別墅,407套是其他新建商品住宅,其中共有產(chǎn)權(quán)房占比過半。3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房269套,別墅99套,其他新建商品住宅508套,共有產(chǎn)權(quán)房占三成。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為,2017年北京市新增土地供應(yīng)里,共有產(chǎn)權(quán)房用地占去了很大比例,因此未來共有產(chǎn)權(quán)房將在北京新房市場上占有重要地位。一方面,共有產(chǎn)權(quán)房可滿足中低收入人群的置業(yè)需求,增加供給,提升交易量;另一方面,共有產(chǎn)權(quán)房將有效拉低新房乃至整個北京的房價(jià),從而穩(wěn)定樓市。

面向“夾心層”滿足有效剛需

共有產(chǎn)權(quán)房的定位,雖然價(jià)格上也達(dá)到了180萬元,但實(shí)際上購房人與萬科翡翠書院的租房人完全是兩類人。實(shí)際上,北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出正是面向“夾心層”,保證有效剛需。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)多次表示,“共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體 ,堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求,作為中端支持的重要方式,讓住房制度更加公平合理,加快構(gòu)建租購并舉的住房制度?!?

具有共有產(chǎn)權(quán)購房資格的人也分為了兩類人,具有投資屬性的購房者對共有產(chǎn)權(quán)房存在疑慮,認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)房是雞肋產(chǎn)品,又不好買到”,因此打消了共有產(chǎn)權(quán)房的投資意愿。然而對于剛需一族來說,又為買不到好位置,配套好的共有產(chǎn)權(quán)房而焦慮。

在北京房協(xié)秘書長陳志看來,北京市目前還有大量的剛需無房家庭,在可以預(yù)見的未來,還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權(quán)住房,這類房屋不會遇冷。隨著越來越多共有產(chǎn)權(quán)房的入市,未來預(yù)計(jì)在150萬到200萬左右的價(jià)格會有更多的共有產(chǎn)權(quán)房能夠選擇。

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